【香港買樓】想買樓投資?10個你買樓投資前要注意的因素!

by Miss K

買樓前需要參考很多資料,如果是買樓投資更需要考慮很多客觀因素,香港有很多統計資料可以參考,以下是10個買樓投資前一定要注意的因素!

人口增長率

投資者可以不時參考統計處數據,留意人口變化,因為人口是推動樓市的重要因素之一。根據政府統計處的《香港人口推算2020至2069》,「居港人口」推算由2019年年中的751萬增加至2041年年中811萬的頂峰,然後回落至2069年年中的735萬。在2019年年中至2041年年中,推算人口平均每年增長0.4%。

另外可以留意入境事務處的出入境人次統計數字作參考,以估計移民潮對香港的影響。

▼政府統計處的《香港人口推算2020至2069》


地區功能轉變 

在2011年《施政報告》,時任行政長官曾蔭權推出「起動九龍東」,提出在九龍東開拓另一個CBD。直至去年《施政報告》,行政長官林鄭月娥提出區內商業總樓面面積兩年內會增至約350萬平方米,規模足以和中環相提並論。觀塘的大型住宅項目相繼落成,如凱匯,裕民坊又即將重建,地區功能由住宅區轉變至商業區,必定會帶動當區樓價


政府政策

每屆政府的政策都有所不同,對樓價有一定影響。以下是以往四屆政府的樓市方針簡介

董建華政府在1997年上場時就提出「八萬五」建屋計劃,承諾每年供應不少於8.5萬個住宅單位,剛巧在1998年遇上金融風暴,令到樓價急速下滑,不少業主淪為負資產。

曾蔭權任內沒有推出居屋,以及增建公屋,2011年施政報告中建議推出「置安心」,以「先租後買」方式讓未能儲蓄到首期的家庭。

梁振英政府在2013年把「置安心」單位改為居屋以市價七折出售,在曾蔭權任內宣佈復建居屋,首批復建新居屋已於2014年12月份公開接受申請,2015年施政報告中提出「綠置居先導計劃」,出售正興建的公屋予公屋租戶中合資格申請「綠表」的居民。

林鄭月娥政府宣佈,首置上車盤」及「綠置居」、「白居二」恆常化,建議推出興建「「明日大嶼」人工島。


地價

地價與樓價沒有必然關係,但如果預計樓價長遠是上升軌,地價上升,即預示未來幾年樓價將持續上升。投資者可以不時參考官地拍賣的地價作參考。


房屋供求

運輸及房屋局會提出房屋供應目標,根據《長遠房屋策略2020年周年進度報告》,未來十年總房屋供應目標維持430,000個單位,公私營房屋比例也維持七比三,投資者可以留意政府房屋供應進度。投資者可以留意每5年的人口普查,各區的人口增長,對比房屋供應的變化。

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空置率

差估署每年會公布《香港物業報告》,根據《香港物業報告2021》,截至去年底,整體住宅空置率按年升0.6個百分點至4.3%,涉及空置物業多達52,366伙。按地區劃分,去年空置率最高為大埔區,高達11.2%,按年上升1.8個百分點,其次為屯門及西貢區,兩區空置率均為6.9%,分別按年上升3.3個百分點及回落0.5個百分點。


按揭利率

利率上升或下降會影響借貸成本,根據金管局的《2021年5月住宅按揭統計調查結果》,本港大部分按揭以H按為主,使用H按的新批按揭貸款由4月份的96.7%上升至5月份的96.8%,拆息向上會加增供樓負擔,另外當美國聯儲局加息時又可能令樓市回軟。

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樓市週期

普遍認為本港樓市至今經歷三大周期,第一周期 (1965年至1981年);第二周期 (1981年至1997年);第三周期 (1997年至今),除了2003年禽流感和2008年金融海潚,樓價自1997年起亦沒有大幅度調整,主要由於香港樓價的剛性需求


回報率

投資者決定樓市前可以參考過往成交和租金,計算出租金回報率,可以參考多過一個地產經紀公司作比較。

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金錢流向

投資者可以參考金錢流入股市或樓市,又或者是流出香港,是否流出香港可以參考金管局數據,是否流入香港股市可以參考北水流向,至於樓價可以參考CCL,又或者是新盤反應等。

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總結

其實買樓投資時需要參考的數據有很多,始終買樓的銀碼大,和其他投資如ETF、港股、美股不同,希望將來可以分享更多買樓投資資訊。

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