【菲律賓買樓】東南亞投資黑馬！五個投資馬尼拉樓的原因
在一眾東南亞國家中，菲律賓的投資價值被不少人忽略。事實上菲律賓近年樓價升幅驚人，特別是首都馬尼拉，不少區域的樓價近五年已升接近一倍，部份核心區域如賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍，瘋狂程度直迫十幾年前的深圳。我之前飛過去馬尼拉看樓的時候，也確實見識到馬尼拉現代化及奢華的一面，以及處處都在大建特建的現況。
至於馬尼拉樓市有什麼吸引之處？以下是我自己認為值得投資馬尼拉樓的五個原因。
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人口龐大而且平均年齡非常年輕
菲律賓總人口超過一億人，是全世界第12個人口過億的國家。而根據獨立人口數據研究組織World Population Review研究指出，菲律賓有近1,400萬人居住在首都馬尼拉，人口密度達到每平方公里4萬2857人，遠遠高於巴黎和東京。而隨著馬尼拉經濟起飛，其人口數字近年還在上升，估計到2035年會再增加三分之一，到達1,865萬人之多，對住屋的需求只升不減。
另外菲律賓的人口結構亦相當有趣，相比起歐美及日本受人口老代的問題所困，菲律賓的人口非常年輕，大部分人口低於30歲，而人口中位數更只有25.7歲，勞動力旺盛。即使不計算外籍人士湧入，隨著這一批年輕世代結婚生子，相信亦會帶動需求，有利於樓價上升。菲律賓的人口紅利，是我揀選了菲律賓放棄其他東南亞國家的其中一個主要原因。
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地鐵線將於2025年開通
馬尼拉塞車的問題非常嚴重，上下班繁忙時間塞車一兩個小時非常等閒，白白浪費了很多時間，造成大量經濟損失。有見及此，菲律賓和日本聯手建造馬尼拉第一條地鐵線，並預計於2025年全面開通，相信屆時可以大大紓緩路面情況。(現在馬尼拉現有三條軌道交通線路，分別是Metro Rail及Light Rail)
在一眾東南亞國家中，菲律賓的投資價值被不少人忽略。事實上菲律賓近年樓價升幅驚人，特別是首都馬尼拉，不少區域的樓價近五年已升接近一倍，部份核心區域如賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍，瘋狂程度直迫十幾年前的深圳。我之前飛過去馬尼拉看樓的時候，也確實見識到馬尼拉現代化及奢華的一面，以及處處都在大建特建的現況。 至於馬尼拉樓市有什麼吸引之處？以下是我自己認為值得投資馬尼拉樓的五個原因。
▼ 馬尼拉第一條地鐵線路線圖
這條地鐵線全長36公里，起點站位於馬尼拉國際機場三號航站樓，終點站位於馬尼拉大都會區人口最多的城市Quezon City。這條地鐵連接了馬尼拉大都會區內大部份CBD，如Arca south、BGC國際城，Makati、Ortigas及Quezon City，可以說是打通了馬尼拉的經濟命脈。
樓價與周邊基建和環境配套密不可分，隨著地鐵開通，相信馬尼拉整個地區的樓價，特別是地鐵沿線會大幅增長，香港的將軍澳是一個很有說服力的例子。現在地鐵還未完工，樓價還未反映，個人認為趁著地鐵開通前投資值搏率非常高。
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零首期買樓
這裏跟大家介紹一下菲律賓相當獨特的零首期買樓途徑。馬尼拉本來的樓價已經不算太高，而且更可分期付款，是分期付首期！買樓花時，發展商會提供24至60個月免息分期供款，以現在樓價計最平只需供約$2,000，收樓時再上會做八成按揭，入手非常輕鬆，打工一族都能負擔得到，我朋友弟弟甚至在讀書時已經入手一層。(非常欣賞懂得為自己設想的人，但不是鼓勵你讀書就買樓投資，請量力而為。)
另外菲律賓可以在未收樓時轉讓樓花合約，只需要向發展商支付轉名費即可，沒有其他稅項，所以衍生了不少人炒樓花獲利。如由SMDC發展的項目Shore ，五年前買入價大約300萬peso ，現在已經升至大約700萬peso，有很多人於收樓前就會折讓少少轉售樓花合約，以兩成首期分期供60萬peso計算，勁賺大約5倍，相當誇張。不過由於菲律賓樓價升得太勁，現在不少發展商賣樓花時已加了一定程度的溢價，以及提高轉名費金額，炒樓花獲利空間已大幅降低，甚至有些要蝕錢甩手，所以不要亂買。
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在一眾東南亞國家中，菲律賓的投資價值被不少人忽略。事實上菲律賓近年樓價升幅驚人，特別是首都馬尼拉，不少區域的樓價近五年已升接近一倍，部份核心區域如賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍，瘋狂程度直迫十幾年前的深圳。我之前飛過去馬尼拉看樓的時候，也確實見識到馬尼拉現代化及奢華的一面，以及處處都在大建特建的現況。 至於馬尼拉樓市有什麼吸引之處？以下是我自己認為值得投資馬尼拉樓的五個原因。
▼ Shore Residences 和附近的 Sea/Shell/Sails Residences是全馬尼拉最貴的地段，可能沒有之一。
平均租金回報率極高
菲律賓租金回報非常吸引，平均回報率有6%至8%，部分區域更可以達到10%以上，而且租金每年都有可觀升幅，比香港出租回報率只有2%至3%高很多，非常吸引。又再以SMDC發展的Shore為例，一房400尺單位可以租到大約45,000 peso租金，即約港幣$7,000。租金高，對樓價亦提供了支撐作用。
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國家經濟發展
近年菲律賓經濟快速增長，加上當地政府推出「大建特建」政策，超大手筆地於六年間投放8.4萬億Peso (約1.3萬億港元)在全國進行基礎設施建設，近年菲律賓平均經濟成長率連續幾年達7%。
而由於菲律賓低廉的人力成本和人民流利的英語能力，首都馬尼拉近年亦成為外資的集中地，各間跨國企業如亞洲開發銀行總部、香格里拉酒店、匯豐銀行等紛紛進駐，各大CBD如Makati、BGC等充滿著各國人士，現代化得足夠顛覆很多人對菲律賓的印象。而自從2018年柬埔寨禁賭後，大量網路博彩公司將根據地轉移至馬尼拉，成為樓價飛升的極大動力。直至2019年，菲律賓人均GDP超過3,400美元，和大陸2008的數字相約。
另外，菲律賓是勞力輸出國，有近1,000萬人在海外工作或旅居，而每年從海外匯回菲律賓的資金就占了菲律賓 GDP 的 10%，這些從海外匯來的資金亦大大推動了菲律賓的內需市場。
在一眾東南亞國家中，菲律賓的投資價值被不少人忽略。事實上菲律賓近年樓價升幅驚人，特別是首都馬尼拉，不少區域的樓價近五年已升接近一倍，部份核心區域如賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍，瘋狂程度直迫十幾年前的深圳。我之前飛過去馬尼拉看樓的時候，也確實見識到馬尼拉現代化及奢華的一面，以及處處都在大建特建的現況。 至於馬尼拉樓市有什麼吸引之處？以下是我自己認為值得投資馬尼拉樓的五個原因。
▼ 馬尼拉CBD – Makati
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總結
菲律賓近年經濟發展迅速，樓價尚算低水而且回報高，加上其人口紅利及將會開通的地鐵，配合低門檻入手方法，當地的投資價值很值得研究。當然，隔山買牛一定要做足功課，才可以安全入手會增值的資產。我之後會再寫多點買馬尼拉樓的重點及注意事項。
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