【菲律賓買樓】東南亞投資黑馬!五個投資馬尼拉樓的原因

by Miss K
馬尼拉

在一眾東南亞國家中,菲律賓的投資價值被不少人忽略。事實上菲律賓近年樓價升幅驚人,特別是首都馬尼拉,不少區域的樓價近五年已升接近一倍,部份核心區域如賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍,瘋狂程度直迫十幾年前的深圳。我之前飛過去馬尼拉看樓的時候,也確實見識到馬尼拉現代化及奢華的一面,以及處處都在大建特建的現況。

至於馬尼拉樓市有什麼吸引之處?以下是我自己認為值得投資馬尼拉樓的五個原因。


人口龐大而且平均年齡非常年輕

菲律賓總人口超過一億人,是全世界第12個人口過億的國家。而根據獨立人口數據研究組織World Population Review研究指出,菲律賓有近1,400萬人居住在首都馬尼拉,人口密度達到每平方公里4萬2857人,遠遠高於巴黎和東京。而隨著馬尼拉經濟起飛,其人口數字近年還在上升,估計到2035年會再增加三分之一,到達1,865萬人之多,對住屋的需求只升不減。

另外菲律賓的人口結構亦相當有趣,相比起歐美及日本受人口老代的問題所困,菲律賓的人口非常年輕,大部分人口低於30歲,而人口中位數更只有25.7歲,勞動力旺盛。即使不計算外籍人士湧入,隨著這一批年輕世代結婚生子,相信亦會帶動需求,有利於樓價上升。菲律賓的人口紅利,是我揀選了菲律賓放棄其他東南亞國家的其中一個主要原因。

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地鐵線將於2025年開通

馬尼拉塞車的問題非常嚴重,上下班繁忙時間塞車一兩個小時非常等閒,白白浪費了很多時間,造成大量經濟損失。有見及此,菲律賓和日本聯手建造馬尼拉第一條地鐵線,並預計於2025年全面開通,相信屆時可以大大紓緩路面情況。(現在馬尼拉現有三條軌道交通線路,分別是Metro RailLight Rail)

▼ 馬尼拉第一條地鐵線路線圖
馬尼拉路線圖
這條地鐵線全長36公里,起點站位於馬尼拉國際機場三號航站樓,終點站位於馬尼拉大都會區人口最多的城市Quezon City。這條地鐵連接了馬尼拉大都會區內大部份CBD,如Arca south、BGC國際城,Makati、Ortigas及Quezon City,可以說是打通了馬尼拉的經濟命脈。

樓價與周邊基建和環境配套密不可分,隨著地鐵開通,相信馬尼拉整個地區的樓價,特別是地鐵沿線會大幅增長,香港的將軍澳是一個很有說服力的例子。現在地鐵還未完工,樓價還未反映,個人認為趁著地鐵開通前投資值搏率非常高。

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零首期買樓

這裏跟大家介紹一下菲律賓相當獨特的零首期買樓途徑。馬尼拉本來的樓價已經不算太高,而且更可分期付款,是分期付首期!買樓花時,發展商會提供24至60個月免息分期供款,以現在樓價計最平只需供約$2,000,收樓時再上會做八成按揭,入手非常輕鬆,打工一族都能負擔得到,我朋友弟弟甚至在讀書時已經入手一層。(非常欣賞懂得為自己設想的人,但不是鼓勵你讀書就買樓投資,請量力而為。)

另外菲律賓可以在未收樓時轉讓樓花合約,只需要向發展商支付轉名費即可,沒有其他稅項,所以衍生了不少人炒樓花獲利。如由SMDC發展的項目Shore ,五年前買入價大約300萬peso ,現在已經升至大約700萬peso,有很多人於收樓前就會折讓少少轉售樓花合約,以兩成首期分期供60萬peso計算,勁賺大約5倍,相當誇張。不過由於菲律賓樓價升得太勁,現在不少發展商賣樓花時已加了一定程度的溢價,以及提高轉名費金額,炒樓花獲利空間已大幅降低,甚至有些要蝕錢甩手,所以不要亂買。

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▼ Shore Residences 和附近的 Sea/Shell/Sails Residences是全馬尼拉最貴的地段,可能沒有之一。
shore residence

平均租金回報率極高

菲律賓租金回報非常吸引,平均回報率有6%至8%,部分區域更可以達到10%以上,而且租金每年都有可觀升幅,比香港出租回報率只有2%至3%高很多,非常吸引。又再以SMDC發展的Shore為例,一房400尺單位可以租到大約45,000 peso租金,即約港幣$7,000。租金高,對樓價亦提供了支撐作用。

國家經濟發展

近年菲律賓經濟快速增長,加上當地政府推出「大建特建」政策,超大手筆地於六年間投放8.4萬億Peso (約1.3萬億港元)在全國進行基礎設施建設,近年菲律賓平均經濟成長率連續幾年達7%。

而由於菲律賓低廉的人力成本和人民流利的英語能力,首都馬尼拉近年亦成為外資的集中地,各間跨國企業如亞洲開發銀行總部、香格里拉酒店、匯豐銀行等紛紛進駐,各大CBD如Makati、BGC等充滿著各國人士,現代化得足夠顛覆很多人對菲律賓的印象。而自從2018年柬埔寨禁賭後,量網路博彩公司將根據地轉移至馬尼拉,成為樓價飛升的極大動力。直至2019年,菲律賓人均GDP超過3,400美元,和大陸2008的數字相約。

另外,菲律賓是勞力輸出國,有近1,000萬人在海外工作或旅居,而每年從海外匯回菲律賓的資金就占了菲律賓 GDP 的 10%,這些從海外匯來的資金亦大大推動了菲律賓的內需市場。

▼ 馬尼拉CBD – Makati
makati

總結

菲律賓近年經濟發展迅速,樓價尚算低水而且回報高,加上其人口紅利及將會開通的地鐵,配合低門檻入手方法,當地的投資價值很值得研究。當然,隔山買牛一定要做足功課,才可以安全入手會增值的資產。我之後會再寫多點買馬尼拉樓的重點及注意事項。


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