【日本買樓】四個投資日本樓的原因

by Miss K
日本樓

最近幾年,香港突然流行起投資日本物業的熱潮。到底日本樓有什麼吸引之處呢?今次想談談投資日本物業的四個理由。


租金回報吸引

日本樓出租回報率相當高,大城市如東京、大阪等,扣除稅項及成本後平均有4%至7% 年回報率,其他地方10%以上的也不罕見,回報相當吸引。而且和香港不同,日本租約一簽就簽二年長約,到期再續簽,很少會有提早解約的情況出現。如果想查日本各城市各區的大約租金,推介大家一個網站:Yahoo 家賃相場

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▼日本東京都各區租金比較日本東京都租金比較
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租務制度完善

在日本,租屋需要保證人或保險公司作擔保,審查嚴格,所以相比起其他國家而言租霸問題比較少,當然也會有例外。另外日本住宅多以吉屋形式出租,傢俱由租客自理,業主不用太擔心保養維修之事宜,另外租客退租時亦需要花費精力把單位還原至本來的狀況。值得一提的是,業主也需要預留資金作清潔和潛在維修之用。

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日本的租務管理制度成熟,業主可以委託日本管理公司全權負責租務事宜,收費約為每月租金的5%,算得上相當便宜。而日本管理公司收到租金後,會每3/6/12個月匯一次租金到業主在香港的日元戶口,由業主自行決定。不過日本匯款手續費略貴,如果只有一層樓,建議半年或一年匯一次租金。如果沒有特別事情,基本上出租期間都不用做什麼,按時會收到租金。

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▼ 有時看到日本的樓盤廣告,看到20至30年樓齡的單位仍然維持得很好,不用驚訝,這在日本是很正常的。

日本單位內觀

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匯率低水

日圓現在徘徊在七算左右,處於「低水」水平,降低物業整體入手成本。想進一步對沖匯率風險,符合條件的物業可以承造按揭,好處在於可以借入日圓購買物業,收到租金之後再用日圓償還按揭,對沖匯率波動帶來的影響。香港人可以於日本幾間中資銀行分行承造樓價5成至6成的日本樓按揭。

▼ 近幾年yen都是徘徊在七算左右日圓匯價走勢

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海外資產配置

作為香港人,相信這點不需要多作解釋。2047年臨近,相信未來二至三十年香港的變化會相當巨大,難以預料。為了保障自己和家人的財務未來,把一部份資金投資在外地,可有效分散港元匯率及資產價格風險

日本鄰近香港,政治穩定、法律制度完善,是成熟的獨立經濟體。而且日圓屬於避險貨幣,就算環球經濟不穩定,日圓匯率都會靠穩,甚至兌美元(港元)會升值,是一個泊錢好選擇。不過提提大家,日本買樓不能直接申請移民,所以只能資產移民,發揮資產配置功能。

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個人收租經驗分享

最後和大家分享一下我自己的收租經驗。我大約於2019年購入一個細價單位後,同時委託和agent合作的管理公司負責管理。管理公司收取租金後,會繳付所有雜費,如大廈管理費、修繕積立金等,及其他稅項,並會每三個月匯報一次情況。基本上業主什麼事情也不用做,定時確認金額就可以!

層樓持有一年多,扣除所有雜費、管理費同埋稅,計埋匯率波動,個yield剛剛好有8%,算是非常不錯。
▼收取租金後,要先繳付一系列雜費,淨下的收入才是真正的租金回報!

日本租金收入


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【日本買樓】免費上車做業主?港幣三萬六千元做北海道地主! - Miss K 投資理財札記 八月 2, 2020 - 1:14 上午

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