【按揭買香港樓】買香港樓按揭可以做到幾多成?首置按揭3大要點!
香港買樓上車置業係人生大事,特別對於第一次香港買樓的朋友!今次想同大家討論一下首置香港買樓按揭的3大要點,包括首置香港買樓按揭要求、上限,及壓力測試的計算方法!
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首次置業人士定義
申請時並未持有任何香港住宅物業的人士 (包括曾經購買香港物業,之後已放售單位的人士,或是本來聯名買香港樓,但自身的業權已經賣給另一業主的人士)
首期香港買樓按揭成數上限
據按揭保險新制「林鄭Plan」宣佈為首置人士放寬不同樓價的樓盤的按揭成數上限,令首期門檻下降,800萬以下的單位,可借最高9成按揭,按揭成數上限如下:
物業價值 | 首置香港買樓按揭最高按揭成數 |
800萬或以下 | 90% |
800萬以上至900萬以下 | 80% – 90%(貸款上限為 720 萬) |
900萬以上至1000萬 | 80%(貸款額上限800萬) |
*只適用於已落成住宅物業(村屋除外)
首置人士即使有首期仍未代表能夠上車,要留意返自己是否需要壓力測試。
香港買樓按揭壓力測試介紹
壓力測試是政府訂立的風險評核機制。所有置業人士申請香港樓按揭貸款時一般都需要接受壓力測試。銀行要對申請人做按揭批核評估,確保申請人有供款能力才會批准放貸。銀行有兩種計算方法:一是按供款與入息比率計算,上限為50%;二是「加三厘」,在既有按揭計劃上加3%利率,模擬供款後申請人入息水平比例是否在上限之內,最高上限為60%。
供款與入息比率計法:供款與入息比率=每月供款/每月收入 乘 100%
不過對首置人士會比較寬鬆,即使首置人士未能符合要求,供款不超過個人或家庭入息比率的50%,仍然可以申請8或9成按揭,其保費會因應風險因素作額外調整。建議大家借貸前要向銀行詢問清楚。
因應新政指引,銀行可選擇用6成按揭來計壓測。壓測下之供款佔入息比率超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,都需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
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壓力測試例子
首置人士購買600萬單位做例子,其壓力測試大致可參考下表:
首置人士 | |
物業市值 | 600萬元 |
借貸額 | 90%按揭:540萬元 |
實際利率(市面最低P按利率) | 2.5% |
供款年期 | 30年 |
每月供款額 | $21,337
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壓測計算 | 5.5% |
加壓後每月供款額 | $30,661
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原本按揭申請人收入最低要求 | $30,661 / 60% = $51,101
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新制「林鄭Plan」下
按揭申請人收入最低要求 (免壓測)
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$21,337/50%=$42,674 |
假設Miss K 是首置人士,想買入600萬的單位,承造90%按揭,首期$60萬,以P按實際利率約2.5%計,分30年供款,月供$21,337;壓測之下假設按揭利率升3個百分點至5.5%,每月供款升至$30,661,舊制下Miss K 通過壓測最低收入要求$51,101,但新制出現後,就算不符合壓測Miss K 仍可借足9成按揭,按揭月入最低要求為$42,674!
總結
新制放寬按揭上限對想買香港樓的我們來說真是一個好消息﹗不過Miss K不太建議大家因首期大減而貿然上車,希望大家對買香港樓做好準備,深入了解後才行動!
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