【按揭買香港樓】買香港樓按揭可以做到幾多成？首置按揭3大要點！
香港買樓上車置業係人生大事，特別對於第一次香港買樓的朋友！今次想同大家討論一下首置香港買樓按揭的3大要點，包括首置香港買樓按揭要求、上限，及壓力測試的計算方法！
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首次置業人士定義
申請時並未持有任何香港住宅物業的人士 (包括曾經購買香港物業，之後已放售單位的人士，或是本來聯名買香港樓，但自身的業權已經賣給另一業主的人士)
首期香港買樓按揭成數上限
據按揭保險新制「林鄭Plan」宣佈為首置人士放寬不同樓價的樓盤的按揭成數上限，令首期門檻下降，800萬以下的單位，可借最高9成按揭，按揭成數上限如下：
| 物業價值 | 首置香港買樓按揭最高按揭成數 |
| 800萬或以下 | 90％ |
| 800萬以上至900萬以下 | 80% – 90%（貸款上限為 720 萬） |
| 900萬以上至1000萬 | 80%（貸款額上限800萬） |
*只適用於已落成住宅物業（村屋除外）
首置人士即使有首期仍未代表能夠上車，要留意返自己是否需要壓力測試。
香港買樓按揭壓力測試介紹
壓力測試是政府訂立的風險評核機制。所有置業人士申請香港樓按揭貸款時一般都需要接受壓力測試。銀行要對申請人做按揭批核評估，確保申請人有供款能力才會批准放貸。銀行有兩種計算方法：一是按供款與入息比率計算，上限為50％；二是「加三厘」，在既有按揭計劃上加3％利率，模擬供款後申請人入息水平比例是否在上限之內，最高上限為60％。
供款與入息比率計法：供款與入息比率＝每月供款／每月收入 乘 100％
不過對首置人士會比較寬鬆，即使首置人士未能符合要求，供款不超過個人或家庭入息比率的50%，仍然可以申請8或9成按揭，其保費會因應風險因素作額外調整。建議大家借貸前要向銀行詢問清楚。
因應新政指引，銀行可選擇用6成按揭來計壓測。壓測下之供款佔入息比率超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，都需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
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壓力測試例子
首置人士購買600萬單位做例子，其壓力測試大致可參考下表：
| 首置人士 | |
| 物業市值 | 600萬元 |
| 借貸額 | 90％按揭：540萬元 |
| 實際利率（市面最低P按利率） | 2.5% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | $21,337
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| 壓測計算 | 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | $30,661
|
| 原本按揭申請人收入最低要求 | $30,661 / 60% = $51,101
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| 新制「林鄭Plan」下
按揭申請人收入最低要求 (免壓測)
|
$21,337/50%=$42,674 |
假設Miss K 是首置人士，想買入600萬的單位，承造90％按揭，首期$60萬，以P按實際利率約2.5%計，分30年供款，月供$21,337；壓測之下假設按揭利率升3個百分點至5.5%，每月供款升至$30,661，舊制下Miss K 通過壓測最低收入要求$51,101，但新制出現後，就算不符合壓測Miss K 仍可借足9成按揭，按揭月入最低要求為$42,674！
總結
新制放寬按揭上限對想買香港樓的我們來說真是一個好消息﹗不過Miss K不太建議大家因首期大減而貿然上車，希望大家對買香港樓做好準備，深入了解後才行動！
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