【日本買樓】日本樓租金收入：表面回報率 vs 實際回報率
大家在看日本樓盤時，常常會看到兩組數字：表面回報率及實際回報率，到底兩個回報率有什麼不同？為何同時要列出兩組數字？應該要參考那一個比較好？這次就以實際例子和大家解釋一下！
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簡介
計算日本樓回報率有兩種方法，1) 表面回報率 及 2) 實際回報率。
表面回報率只計算租金及淨樓價比例，實際回報率則計算所有購樓及持有物業成本。因為購買及持有日本樓有很多雜費及稅項，兩者的結果可以相差很遠。
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公式1) 表面回報率：(全年租金收入 ÷ 樓價 ) × 100%。
2) 實際回報率：(全年租金收入－養屋及經營成本 ) ÷ (樓價 + 買樓時所繳付雜費 ) × 100%
養屋及經營成本包括物業管理費、大廈管理費、匯款手續費等等。
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真實例子
舉一個真實札幌物業為例子。
大家在看日本樓盤時，常常會看到兩組數字：表面回報率及實際回報率，到底兩個回報率有什麼不同？為何同時要列出兩組數字？應該要參考那一個比較好？這次就以實際例子和大家解釋一下！
▼ 這個物業位於札幌白石區，非常便宜但不算近市中心，只是隨手舉例
買樓雜費 (律師費、中介服務費、稅項等) 約 232,000 Yen
每月修繕積立金 2,000 Yen
以這個例子為例，表面回報率是16.3%，而實際回報率則是9.6%，相差三分之一有多！雖然日本樓表面上收到的租金很可觀，但原來不是全部都是直接袋入袋。
個人經驗
以我自己持有的單位為例子，收到租金後要繳交水費、大廈管理費、物業管理費，最後的數字才可以用來計算實際回報率。
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大家在看日本樓盤時，常常會看到兩組數字：表面回報率及實際回報率，到底兩個回報率有什麼不同？為何同時要列出兩組數字？應該要參考那一個比較好？這次就以實際例子和大家解釋一下！
▼ 要付的雜費其實真的不少
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總結
表面回報率省略了太多成本，實際回報率才真正計算到我們投資的現金流回報。所以如果看到有兩個回報率，請不要猶豫，務必以實際回報率作參考。
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