【日本買樓】日本樓租金收入:表面回報率 vs 實際回報率

by Miss K
日本樓

大家在看日本樓盤時,常常會看到兩組數字:表面回報率及實際回報率,到底兩個回報率有什麼不同?為何同時要列出兩組數字?應該要參考那一個比較好?這次就以實際例子和大家解釋一下!


簡介

計算日本樓回報率有兩種方法,1) 表面回報率 及 2) 實際回報率。

表面回報率只計算租金及淨樓價比例,實際回報率則計算所有購樓及持有物業成本。因為購買及持有日本樓有很多雜費及稅項,兩者的結果可以相差很遠。

延伸閱讀:【日本買樓】四個投資日本樓的原因

公式

1) 表面回報率:(全年租金收入 ÷ 樓價 ) × 100%。

2) 實際回報率:(全年租金收入-養屋及經營成本 ) ÷ (樓價 + 買樓時所繳付雜費 ) × 100%

養屋及經營成本包括物業管理費、大廈管理費、匯款手續費等等。

延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答


真實例子

舉一個真實札幌物業為例子。

▼ 這個物業位於札幌白石區,非常便宜但不算近市中心,只是隨手舉例
日本單位樓價

單位各項相關數字如下:
買樓成本:
淨樓價 2,900,000 Yen
買樓雜費 (律師費、中介服務費、稅項等) 約 232,000 Yen
租金收入:
每月租金收入 39,300 Yen
持有單位成本:
每月管理費 3,000 Yen
每月修繕積立金 2,000 Yen
每月其他費用 3,300 Yen
*每月託管費 (5.5%) 2,162 Yen
固都稅 (每年) 46,400 Yen (估計)
*委託日本管理公司處理租務的費用
計算如下
1) 表面回報率:(39,300 x 12 ÷ 2,900,000) × 100% = 16.3 %
2) 實際回報率:((39,300 – 3,000 – 2,000 – 3,300 – 2,162 )x 12 – 46,400 ) ÷ ( 2,900,000 + 232,000) × 100% = 9.6 % 

以這個例子為例,表面回報率是16.3%,而實際回報率則是9.6%,相差三分之一有多!雖然日本樓表面上收到的租金很可觀,但原來不是全部都是直接袋入袋。

個人經驗

以我自己持有的單位為例子,收到租金後要繳交水費、大廈管理費、物業管理費,最後的數字才可以用來計算實際回報率。

延伸閱讀:【日本買樓】日本樓戶型結構及平面圖大解構

▼ 要付的雜費其實真的不少
日本樓租金收入

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總結

表面回報率省略了太多成本,實際回報率才真正計算到我們投資的現金流回報。所以如果看到有兩個回報率,請不要猶豫,務必以實際回報率作參考。

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