【日本買樓】日本買樓懶人包！12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答

很多人都常常去日本旅行，玩盡日本不同的地方。但如果論及買日本樓，又有什麼需要注意呢？這篇文章總結了投資日本樓的十二個常見問題，希望幫到大家！

外國人可以在日本買樓嗎？有什麼限制？

外國人可以在日本購買物業及土地，程序和稅項都和日本人一樣，並沒有限制，而且所購買的物業和土地都屬於永久產權。

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現在日本樓的入場費如何？

日本樓價在一眾發達國家而言算是非常低水，大城市計札幌最平大約港幣二十多萬有交易。其他城市如福岡三十萬，大阪六十萬及東京七十萬起等等。(2022年7月估計數字，樓價受多個因素影響而不同，這裏作一個參考)

▼日本各大城市位置

日本樓值得投資嗎？回報如何？

日本樓不宜短炒，而是適合長期持有作收租之用。日本樓出租回報率相當高，大城市如東京、大阪等，扣除稅項及成本後平均有4%至7% 年回報率，其他地方10%以上的也不罕見。

至於日本樓價方面，雖然日本樓價近年平穩上升，但對比二三十年前樓價高峰期仍相差甚遠。日本人自己不太熱衷買樓，加上日本樓五年內轉手要付30%資本增值稅，所以不要期望日本樓價能如香港般爆升。

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購買後如何管理物業?

日本的租務管理制度成熟，業主可以委託日本管理公司全權負責租務事宜，收費約為每月租金的5%，算得上相當便宜。而日本管理公司收到租金後，會幫忙代繳所有稅項及雜費，之後再定期匯錢到業主在香港的日元戶口。

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買日本樓擔心地震嗎?

日本處於地震帶，所以日本物業對耐震要求嚴格。日本《新耐震法》規定，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業則有7級耐震，所以業主們其實不用太擔心。另外，業主亦可購買地震保險去保障地震帶來的損失，保費不會太貴，但保額只有物業價格的一半左右。

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買日本樓可以做民宿/Airbnb嗎？

日本自2018年起實施<住宅宿泊事業法>，民宿必須要符合一定條件，並向政府申請許可才能夠經營，而且每一個城市每一個地區都有不同的規定，亦有營運日期限制，有興趣投資日本民宿的朋友必須要詳細了解物業所在地的規定。

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可以如何入手日本樓？

買家可以委託日本公司或其海外分部負責，香港亦有幾間專營日本樓的公司，購買程序一樣。但由於所有文件都用日文，如果不懂日文的朋友最好找個能溝通的中介。另外亦要小心留意中介公司的評價，有兩間已被我列入黑名單，這裏就不公開說，不想中伏可以去IG找我談談。

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如何揀選區域？

日本樓空置率比其他地方高，必須要揀選如東京、大阪、名古屋、札幌和福岡等大城市，以確保租務及二手市場。另外，日本人非常重視住所與車站的距離，所以選擇物業時一定要選擇距離車站10分鐘步程之內的物業，否則出租難度大增，租金亦未必理想。

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可以做按揭嗎？

香港人可以於日本幾間中資銀行分行承造按揭，利率低不過申請比較麻煩。以中國銀行 (日本)為例，最高按揭成數為樓價 5 成，並設有最低借貸金額2,000萬日圓。供款最長可分 15 年歸還，利率大約3厘。

買賣日本物業有什麼費用？

買日本樓，稅款、中介及雜費大約為樓價的6%至8%。如果賣出物業，除了約3%中介費及司法書士費之外，五年內轉手要給售樓利潤30%的資產增值稅，五年之後則是15%。

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日本租金是否需要交稅？

日本租金收入採取累進稅制，如扣除物業開支後的淨租金收入不高於195萬yen，需要繳交5%稅金。不過稅項方面可以申請減免，業主可以委託物業管理公司處理這方面的程序，不用自己處理。

日本買樓可否移民？

在日本，單純買樓並不可以申請永住權，無論買多少層樓，投資金額多高也不可以。但如果是投資幾個單位/酒店/民宿並有一定租金收入，把買樓投資當成一盤生意來營運，則可開公司申請經營管理簽證。若申請人符合條件並維持五年，就有機會申請到永住權，但期間需要留在/頻繁出入日本。

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