【日本買樓】日本買樓懶人包!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答

by Miss K
日本樓

很多人都常常去日本旅行,玩盡日本不同的地方。但如果論及買日本樓,又有什麼需要注意呢?這篇文章總結了投資日本樓的十二個常見問題,希望幫到大家!


外國人可以在日本買樓嗎?有什麼限制

外國人可以在日本購買物業及土地,程序和稅項都和日本人一樣,並沒有限制,而且所購買的物業和土地都屬於永久產權

延伸閱讀:海外投資必備!匯款神器「TransferWise」申請及使用教學

現在日本樓的入場費如何?

日本樓價在一眾發達國家而言算是非常低水,大城市計札幌最平大約港幣二十多萬有交易。其他城市如福岡三十萬,大阪六十萬及東京七十萬起等等。(2020年7月估計數字,樓價受多個因素影響而不同,這裏作一個參考)

▼日本各大城市位置
日本地圖

日本樓值得投資嗎?回報如何?

日本樓不宜短炒,而是適合長期持有作收租之用日本樓出租回報率相當高,大城市如東京、大阪等,扣除稅項及成本後平均有4%至7% 年回報率,其他地方10%以上的也不罕見。

至於日本樓價方面,雖然日本樓價近年平穩上升,但對比二三十年前樓價高峰期仍相差甚遠。日本人自己不太熱衷買樓,加上日本樓五年內轉手要付30%資本增值稅,所以不要期望日本樓價能如香港般爆升。

延伸閱讀:【日本買樓】日本樓戶型結構及平面圖大解構

購買後如何管理物業?

日本的租務管理制度成熟,業主可以委託日本管理公司全權負責租務事宜,收費約為每月租金的5%,算得上相當便宜。而日本管理公司收到租金後,會幫忙代繳所有稅項及雜費,之後再定期匯錢到業主在香港的日元戶口。

延伸閱讀:【日本買樓】四個投資日本樓的原因

買日本樓擔心地震嗎?

日本處於地震帶,所以日本物業對耐震要求嚴格。日本《新耐震法》規定,1981年後落成的物業要有6級耐震,到2000年後落成的物業則有7級耐震,所以業主們其實不用太擔心。另外,業主亦可購買地震保險去保障地震帶來的損失,保費不會太貴,但保額只有物業價格的一半左右。

延伸閱讀:日本人如何練習應付地震及天災?旅遊blogger的池袋災害體驗遊記

買日本樓可以做民宿/Airbnb嗎?

日本自2018年起實施<住宅宿泊事業法>,民宿必須要符合一定條件,並向政府申請許可才能夠經營,而且每一個城市每一個地區都有不同的規定,亦有營運日期限制,有興趣投資日本民宿的朋友必須要詳細了解物業所在地的規定

可以如何入手日本樓

買家可以委託日本公司或其海外分部負責,香港亦有幾間專營日本樓的公司,購買程序一樣。但由於所有文件都用日文,如果不懂日文的朋友最好找個能溝通的中介。另外亦要小心留意中介公司的評價,有兩間已被我列入黑名單,這裏就不公開說,不想中伏可以去Facebook/IG找我談談。

延伸閱讀:【日本買樓】避開日本樓陷阱工具網!日本凶宅網「大島てる」

如何揀選區域

日本樓空置率比其他地方高,必須要揀選如東京、大阪、名古屋、札幌和福岡等大城市,以確保租務及二手市場。另外,日本人非常重視住所與車站的距離,所以選擇物業時一定要選擇距離車站10分鐘步程之內的物業,否則出租難度大增,租金亦未必理想。

延伸閱讀:【日本買樓】投資日本樓四大迷思

可以做按揭嗎?

香港人可以於日本幾間中資銀行分行承造按揭,利率低不過申請比較麻煩。以中國銀行 (日本)為例,最高按揭成數為樓價 5 成,並設有最低借貸金額2,000萬日圓。供款最長可分 15 年歸還,利率大約3厘。

買賣日本物業有什麼費用?

買日本樓,稅款、中介及雜費大約為樓價的6%至8%。如果賣出物業,除了約3%中介費及司法書士費之外,五年內轉手要給售樓利潤30%的資產增值稅,五年之後則是15%。

日本租金是否需要交稅?

日本租金收入採取累進稅制,如扣除物業開支後的淨租金收入不高於195萬yen,需要繳交5%稅金。不過稅項方面可以申請減免,業主可以委託物業管理公司處理這方面的程序,不用自己處理。

日本買樓可否移民?

在日本,單純買樓並不可以申請永住權,無論買多少層樓,投資金額多高也不可以。但如果是投資幾個單位/酒店/民宿並有一定租金收入,把買樓投資當成一盤生意來營運,則可開公司申請經營管理簽證。若申請人符合條件並維持五年,就有機會申請到永住權,但期間需要留在/頻繁出入日本。

延伸閱讀:【菲律賓買樓】你問我答Q&A!12條有關菲律賓買樓、回報、稅項、按揭的問答


Miss K 投資理財札記
請Like Facebook:www.facebook.com/misskhkblog

及Follow IG:@missk_blog


如果這篇文章有幫助到你 ,請幫我在下面的拍手圖案拍五下,只要登入FB或Gmail,簡單的一個動作就可以支持我寫更多投資理財分享,謝謝你!

You may also like

4 comments

【日本買樓】日本樓戶型結構及平面圖大解構 - Miss K 投資理財札記 七月 31, 2020 - 11:56 下午

[…] 延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答 […]

Reply
【海外物業省錢小工具】海外投資必備!匯款神器「TransferWise」申請及使用教學 - Miss K 投資理財札記 八月 10, 2020 - 10:48 上午

[…] 延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答 […]

Reply
【日本買樓】投資日本樓四大迷思 - Miss K 投資理財札記 八月 11, 2020 - 10:15 下午

[…] 延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答 […]

Reply
【理財入門2020】扭轉人生的投資理財書籍推薦清單 - Miss K 投資理財札記 八月 14, 2020 - 10:14 下午

[…] 延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答 […]

Reply

Leave a Comment