【菲律賓買樓】你必須知道的細節!菲律賓樓買賣稅項及交易成本 (增值稅、印花稅、登記費、租金收入利得稅)

by Miss K
馬尼拉

買樓投資,弄清楚有什麼稅項和雜費非常重要!到底投資菲律賓樓會有什麼手續費和交易成本?對投資有多少影響?以下我會從一手樓盤,二手樓買賣及長期持有三種情況一一說明。


從發展商購買一手樓盤

向發展商買一手樓盤時,需要繳付兩個費用:12% 的VAT 增值税和5%至7%的交易費用。如購買的是樓花,這些費用一般可以計算在樓價內分期供款。

▼ 新樓買家需付雜費如下:

費用 百分比 說明
VAT 增值税 12% 若樓價超過 3,199,200 peso 就需付
交易費用
公證費
1% – 2% 發展商會一次過收取樓價指定百分比的總數以繳付這幾項費用,一般為樓價的5%至7%
登記費 0.25%
印花稅 1.5%
交易稅 0.5%
其他費用 不定

VAT 增值税:在菲律賓,只要樓價超過 3,199,200 peso ( 約HKD $498,000,可能隨時改變) ,買家都要付劃一12% 的VAT 增值税。現在馬尼拉很難找到低於320萬Peso的樓盤,所以這個VAT 增值税基本上都要給。

交易費用:交易費用是一個統稱,包括公證費、登記費、印花稅及交易稅和其他費用,發展商會直接收取樓價的某百分比。和燃油附加費的情況差不多,每間發展商的交易費用收費都不同,沒有標準,但一般不會超過7%。

▼ Glam Residence 價單 (2020年7月數字)
Glam Residence
這裡舉一個實際例子。這層樓的樓價淨價折後為7,388,150 peso,加上12% VAT 增值税886,578 peso及6.5% 其他交易費用 480,229 peso 之後,總售價 (Total contract price)為 8,754,957 peso,這個價錢才是買這層樓最終要付的成本。

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買賣二手樓

至於二手買賣,賣方需付資本利得稅和中介費,大約佔樓價的9%至11%,而買方則要負責印花稅和登記費等各項費用約3%至4%

▼ 買賣二手樓雜費如下:

費用 百分比 說明
賣家付 資本利得稅 6% 成交價的6%
中介費 3%-5%
買家付 其他費用 3%-4% 包括印花稅、登記費、更名稅等

延伸閱讀:【菲律賓買樓】東南亞投資黑馬!五個投資馬尼拉樓的原因

持有期間

無論是自住或出租,業主都需要付房稅和物業管理費。另外如果出租每年要付一個月租金作中介費,有報稅就要付利得稅。

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▼ 業主持有及租出物業成本如下

費用 百分比/金額 說明
持有物業 房產稅 物業市價的0.1%-0.3% 每個地區都不同
物業管理費 每平方米約
HKD $10-$15
每個樓盤都不同
出租物業 出租中介費 每年付一個月租金 每間公司
可能略有不同
租金利得稅 分階段5%至32% 累進稅制

房產稅:菲律賓不同地區的房產稅稅率是不同的,就算是在大馬尼拉地區裏,不同的城市如Pasay、Makati等各城市的稅率都是不同的,一般約為物業市價的0.1%至0.3%。菲律賓房產稅可以選擇每一年或每一季付款,如果選擇每年一次性繳納,還可以享受到10%至20%左右的優惠。作為海外買家,最好選擇每年付一次。

物業管理費:物業管理費以物業面積的每平方米計價菲律賓的物業管理服務,至少以我們會入手投資的質素而言都很好,住戶可以免費使用健身室、游泳池、yoga室,有些更有圖書館、桌球室和小朋友日間護理中心,加上保安嚴密,這些都加入到管理費的成本中。在馬尼拉,一般每平方米的物業管理費約HKD $10-$15,即是一間30 平方米 (約323 平方尺)的單位每月管理費為 $300 至 $450,每一個樓盤都不同。

出租中介費:委託管理公司/agent找租客的中介費是每年一個月,年年都要付一次。

租金利得稅:菲律賓採用類似香港的累進稅率,租金收入分階段收取不同百分比的稅率如果有報稅就要付利得稅,所以……

▼ 菲律賓收入利得稅如下
租金收入利得稅

總結

以上是買賣和持有菲律賓樓的大約成本,大家在投資菲律賓樓時務必要先向agent問清楚要付的費用。另外菲律賓樓的買賣成本算是比較高,個人傾向長期持有物業享受租金收入及物業升值。


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