【菲律賓買樓】菲律賓買樓懶人包!12條有關菲律賓買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答

by Miss K
馬尼拉市

每次有朋友聽到Miss K有投資馬尼拉物業,都會有很多事情想知。今次就一次過說說馬尼拉樓市的現況,其入手方法、回報、稅項及按揭等問題,希望可以幫到大家!


現在馬尼拉樓的入場費如何?

馬尼拉樓價近年爆升,但以首都而言仍然低水。以金融區CBD Makati為例,單位尺價大約$3,000-$4,000一尺,其他地方平至$2,000一尺起。馬尼拉以細單位為主,最多的是300尺左右的一房單,最平五六十萬左右有交易。

為何馬尼拉樓值得投資?回報如何?

數字會說話。馬尼拉樓價近年急升,不少區域的樓價近五年已升接近一倍,賭場區馬尼拉灣更誇張到連升兩三倍,升幅極為吸引。至於馬尼拉樓租金回報一般也有6%至8%, 比很多地方優勝。

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外國人可以在菲律賓買樓嗎?有什麼限制

外國人可以在菲律賓買樓,購買程序和本地人一樣,沒有額外稅項,而且都是永久業權,但於物業選擇上有一定限制。

  1. 外國人不能購買土地或連土地的物業,如購買獨立屋。
  2. 新樓盤一棟大樓最多可以出售40%單位給外國人,其他只能售給本地人。外國人購買之後再轉售則無限制。

延伸閱讀:【菲律賓買樓】你必須知道的細節!菲律賓樓買賣稅項及交易成本 (增值稅、印花稅、登記費、租金收入利得稅)

可以如何入手菲律賓樓

可以選擇向發展商購買現樓或樓花如果是樓花,菲律賓有個相當獨特的零首期買樓方法,發展商會提供免息分期讓買家分期供首期,每月供款最平只需$2,000 起,尾數可以收樓前上會,只要有工作基本上都可以負擔。現樓的話,視乎你要不要按揭,付清款項後就可以收樓。

至於二手樓方面,除非你很熟悉當地情況,否則不建議。

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如何揀選區域

整個馬尼拉大都會區有16個城市,近年樓價急升的區域包括金融中心Makati、BGC、Origas Center及Pasay,另外我自己覺得C5大道和未來地鐵沿線地區都值得留意

▼ 馬尼拉地圖
馬尼拉地圖
在菲律賓來說,發展商是一個非常重要的因素,大型發展商基本上主導著整個區域發展,對樓價和租金都有影響。特別是買樓花,最好選擇大型發展商如SMDCAyala LandMegaworld

馬尼拉治安如何?

馬尼拉近年治安改善了很多,特別是Makati、BGC及Pasay等核心區域,保安非常嚴密,相當安全。不過馬尼拉貧富差距極大,有時一條馬路之隔已經是富人區和貧民區,所以最好不要自己閒逛。

如何供款?

最直接的方法是開設菲律賓銀行戶口,於戶口內轉帳,大家可以直接在香港開戶。或者可以用transferwise等轉帳工具匯款至發展商指定戶口,匯率和手續費都比銀行平。

另外個人經驗,如果購買發展商SMDC的樓盤,可以於系統內以信用卡付款,碌卡買樓原來不是天方夜譚。

可以做按揭嗎?

可以的,香港人可以於菲律賓銀行的香港分行承造最多八成按揭,並分15至20年償還,不過按揭息口相當高。我之前的經驗是分20年供款,年利率為7.25%,至於按揭要求則跟香港,最多可以借入息四成。

買賣物業有什麼費用?

向發展商買一手樓盤時,需付12% Vat和3%至6.5%不等的雜費,這些費用可以計算在樓價內分期供款。至於二手買賣,賣方需付資本利得稅和中介費,大約佔樓價的11%,而買方則要負責印花稅和登記費等約3%至4%

租金是否需要交稅?

如果有報稅,就需要交稅。但一般私人或公司租住都不會報稅,除非租客是跨國大公司需要正式發票。

如果想售出單位套現,可以如何做?

一般發展商都會有物業管理團隊,他們會幫忙處理所有租務問題,亦可以代為出售物業。售出後的款項可以入到你的菲律賓銀行戶口,或直接匯回香港。

菲律賓買樓可否移民?

菲律賓有一個極寬鬆的退休移民項目 (SRRV)。雖然說是退休,但年齡門檻非常低,只要請人年滿35歲,存入2萬美金或購買超過5萬美金的樓 (需經移民局審批),申請成功後即可帶同配偶和21歲以下的子女到菲律賓定居,非常容易,沒有興趣申請就當知道多一件事。不過SRRV其實只是一種退休簽證,不能享受當地福利及投票權,外國人基本上無法取得菲律賓護照。

總結

投資馬尼拉樓對很多人來說都很陌生,希望上面有關馬尼拉樓的Q&A有讓大家了解這方面多一點!如果有其他問題,歡迎在下面留言或去Facebook或IG說說。

延伸閱讀:【日本買樓】你問我答Q&A!12條有關日本買樓 (回報、稅項、按揭) 的問答


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