【車位投資入門】車位投資懶人包!低門檻投資香港物業?投資車位優點│風險│流程│費用│成本│注意事項

by Miss K
車位投資懶人包

香港樓價高昂,又有辣稅限制,所以近年有部分投資者把眼光轉向較細銀碼的車位市場,門檻比較低之外,印花稅更只需$100 起,比一般物業買賣平好多!今次這篇文章,就同大家一次過整合投資車位的優點、風險、成本、按揭、流程,同埋需要注意的事項!


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投資車位優點

最近我自己都在留意車位,比起買樓,投資車位有以下5個好處:

1. 印花稅低至$100

這個絕對是最大的賣點。在香港,買車位只需要繳付從價印花稅 (按第二標準稅率計算),買200萬樓下的車位只需要付$100。現時一般車位大約售價為100-200萬,所以買大部分車位都可以享受超低的印花稅,比起買樓至少十幾萬的印花稅低很多 (買樓很難買到200萬樓下吧~)。

2. 買賣靈活及較為簡單

車位不屬於住宅物業,不需繳付買家印花稅(BSD)額外印花稅(SSD)。換言之,買賣車位不用綁死3年,買入後可以幾個月後放出,亦沒有首置限制,無論買幾多個車位都不用額外繳交稅項。

3. 管理成本低

和出租單位不同,車位就只是一個空間,沒有傢俱和電器,租出給租客不用太多時間管理,亦不用付出金錢和時間更換電器,也沒有太多折舊成本。

4. 收租風險較低

投資車位不用擔心凶宅和租霸的問題。如果放租遇上租霸,要經過漫長的法律程序才可以收回單位,就算收回單位亦未必能收回租金,更要擔心租客可能會破壞你的單位。但車位就易處理很多,如果租客不交租,只需要和管理處暫停租客張泊車卡,就可以禁止租客再佔用停車場。

5. lump sum較細

最後,就是 lump sum較細,入場門檻較低。不過要說明一點,由於車位最多可以做5成按揭,所以入場門檻也不是想像中低。以一個80萬的車位而言,首期最少要付40萬,即是買車位至少要41-42萬入場,如電單位則由約20萬一個起。

6. 爆發力可以很高

車位銀碼細,加上需求大,如果買岩地區爆發力可以很高。如沙田區車位,在2016年一般大約四十萬有交易,現在已升到一百萬一個,6-7年間升幅高達150%!


投資車位留意事項

上面談及了投資車位的優點,這裏就想講投資車位的風險和要注意事項:

1.按揭

首先是按揭,相比一般物業,車位按揭較難取得,而且上限最多可以借到5成,息率以P按計算,限制比較多,而且息率相當貴!所以即使有部分人資金不足,亦會選擇借私人貸款取代車位按揭。

2. 流動性可能較低

車位交易不似樓市般熱切,需求亦極受當區的位置和人口組成影響。雖然一般而言車位是求過於供,不過如果買錯地區,或者經濟差,可能會較難租出車位,亦需要更多時間才可以放售成功。

3. 車位較易受經濟衰退影響

車位並非如住宅一樣是必需品。如果經濟衰退,可能會有更多人放棄駕車代步以節省金錢,這時車位需求可能會大幅減低,加上經濟差和流動性差,車位價格可能會大幅下滑,最終蝕讓離場。

4.  業權和使用權限制

很多屋苑都對車位的使用權或買賣有所限制,只限住戶可以購買或使用車位,這對車位的價格和租金都有關鍵性影響。建議考慮購買前,先查看屋苑公契,另外最好只購買沒有業權和使用權限制的車位。

5. 車位位置

車位在停車場的位置也是影響價錢的其中一個因素。一般來說最好買靠近電梯的車位,避免彎位。另外雖然車位沒有傢具電器等考慮,但亦要小心留意樓上喉管有沒有滴水的情況。


投資車位成本

投資車位主要牽涉5個成本,買賣時需要繳付印花稅、律師費和佣金,另外持有期間要繳付管理費和差餉

1. 印花稅

買賣車位需要繳付從價印花稅 (按第二標準稅率計算),200萬以下只需$100 (稅局網站)

價值超過 不超過 非住宅印花稅稅率(車位售價之百分比)
HK$0 HK$2,000,000 HK$100
HK$2,000,000 HK$2,351,760 HK$100+超出HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760 HK$3,000,000 1.5%
HK$3,000,000 HK$3,290,320 HK$45,000 + 超出HK$3,000,000款額的10%
HK$3,290,320 HK$4,000,000 2.25%
HK$4,000,000 HK$4,428,570 HK$90,000+超出HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570 HK$6,000,000 3%
HK$6,000,000 HK$6,720,000 HK$180,000+超出HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000 HK$20,000,000 3.75%

2. 律師費

視乎需不需要做按揭而定,大約幾千蚊有交易。

3.佣金

如透過代理買入車位,買賣雙方都需要付車位售價1%佣金,最低一般要一萬。

4.管理費

如同住宅一樣,持有車位需要付管理費,一般一個月幾百蚊起。

5.差餉及地租

一般一季為$500至$1000,視乎車位租值計算。購買前應向業主查詢往年金額。


投資車位按揭

車位按揭上限最多可以借到5成,如本身有按揭在身則最多可以借4成。車位按揭息率以P按計算,最長可借15年,需過壓測,詳細可以參考以下表格。另外,如果在購買住宅單位時同時購入同屋苑車位,則以住宅按揭為準。

供款與入息比率要求 壓力測試要求
收入來自香港 50% 60%
收入來自非香港 40% 50%
按揭在身 40% 50%
非自用 40% 50%

 


投資車位流程

買車位流程相對住宅物業較為簡易,而且需時亦比較短。

  1. 尋找車位

    車位放盤資訊相對無咁透明,準買家可以去代理行、網上交易平台、相關facebook group,或者直接去心儀屋苑查看告示牌。另外,準買家亦可以同時在網上查詢附近車位的租售紀錄。

  2. 實地考察及查公契

    車位價格極受所在區域位置同埋人口影響,即使是同一個停車場,車位價格亦會受所在位置影響,如和電梯的距離等。有很多細節亦要親自到場才可以看到,作出投資前應前去實地考察,並觀察出租率及周邊車位供應。另外,準買家到場時亦可以查看屋苑公契,或查冊看車位業權是否有限制。
  3. 簽約

    如果看中一個車位,即可以和賣家簽約成交。車位簽約及落訂方法沒有統一,視乎買賣家商談,有人會先簽臨約及落細訂,再簽正約及落大訂;亦可以直接簽正約,並落10%訂金。如需要做按揭,在簽約前請先向銀行查詢。

  4. 正式過戶

    簽約後,如付現金,一般於45日內會完成過戶手續。如果買家需要做按揭,交易時間就可能會更加長。過戶後,車位就屬於新買家了!


小總結

車位是最低成本可以投資香港物業市場的工具,而且印花稅成本低,買賣又靈活,但車位買賣學問亦非常多,要清楚了解才再考慮投資!希望以上資料幫到你!


Q&A

  1. 買賣車位容易嗎?對比投資物業有什麼好處?答:買賣車位比住宅單位一般較為簡單,銀碼也較細。對比投資物業,投資車位有好處,也有壞處,好似印花稅低至$100 起,和不受辣稅影響,可以隨時買賣。而最大的壞處之一,就是當經濟逆轉,車位價格可能會大幅下降,甚至難以放出。
  2. 如何可以知道車位有否業權限制?答:可以向屋苑索取公契副本,或去田土廳查冊。
  3. 如何揀選好的車位?答:首先要留意屋苑和附近區域提供的車位數目,和單位數量比例,一般而言,比例大於5:1 (單位:車位)是較理想的選擇。另外,亦要避免揀選近彎位或拍牆的車位。

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