【香港買樓】甚麼是H按、P按和定息按揭?為甚麼超過9成業主會選擇H按計劃呢?

by Miss K

在香港買樓,銀行主要提供兩類按揭計劃,第一類為P按 (最優惠利率按揭),另一類為H按 (銀行同業拆息按揭)。據金管局資料顯示,現時超過九成的借款人會選擇H按計劃。就咁聽H按同埋P按都聽到一頭問號,究竟兩種按揭計劃有甚麼分別?今次就同大家解釋一下。

▼今年5月的新批按揭貸款中,有96.8%個案使用H按。


甚麼是H按?

H按的H是指「銀行同業拆息」 (HIBOR),是銀行之間互相借錢時所收取的利息,一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.5%。

除滙豐銀行和恒生銀行外,其他銀行一般會參考銀行公會的同業拆息,銀行公會每天早上11時15分也會公布出結算率。

銀行公會:https://www.hkab.org.hk/index.jsp?lang=b5

滙豐銀行:https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/

恒生銀行:https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/rates/hibor/

以2021年8月2日為例,如按揭利率以H+1.5%計算,1個月的拆息為0.0825%,H按利息就是1.5825%。

甚麼是H按鎖息上限?

銀行同業拆息可能突然會因資金短缺而大幅抽高,不過H按有鎖息上限 (CAP RATE) 給準業主,一般鎖息上限與P按看齊,因此H按便成為按揭的主流,因為最壞情況亦是以P按繳交供樓款項

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甚麼是P按?

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指「最優惠利率」 (Prime Rate),即每間銀行為客戶提供的基本貸款利率。

甚麼是「大P」和「細P」

香港有4類P按,但「大P」為5.25%,「細P」就是5%,另外有銀行提供5.375%和5.5%。

P按如何計算?

現時P按一般以「P-」為主,即該銀行的最優惠利率減固定點子,所以計算P按時要考慮最優惠利率和固定點子,例如申請按揭時見到P-2.75%,該銀行最優惠利率是5%的話,實際按息便是5%-2.75%=2.25%。

花旗銀行的P按是P-2.75%,即是2.5%(5.25%-2.75%=2.5%)

最優惠利率受美國貨幣政策影響

現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響,即加息或減息影響,例如滙豐銀行的P按是P-2.5%,即2.5% (5%-2.5%=2.5%),如果美國加息或減息的話,滙豐銀行有可能跟隨,調整P按,即P會改變,每月供款也會改變。

2019年滙豐銀行曾下調最優惠利率至5%

為甚麼較少人用P按

由於在低息環境下,P按通常較低,使用H按的實際按息會較為便宜,因此大部份人士均會選用H按,不過未補價的二手居屋便必須使用P按供款。

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定息按揭

定息按揭為按揭證券公司所提供的定息按揭試驗計劃,是2020年《財政預算案》公佈的措施,為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇,定息年利率分別是1.99%、2.09%及2.19%。

計劃總貸款額10億元,每宗住宅按揭貸款上限為1,000萬元,即樓價最高2,000萬元。

▼目前有9間銀行參與定息按揭試驗計劃。

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參與定息按揭的好處和壞處

該計劃最大的賣點是毋須進行壓力測試,只要符合每月供款不多於月50%的供款與入息比率便合資格。定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率續期,或轉用香港最優惠利率減2.35%,或到其他銀行轉按。另外可以配合「林鄭plan」,即800萬元物業最高借90%按揭;1,000萬元物業最高借80%按揭;轉按申請人最高借80%按揭。

壞處就是因為息率是固定,如果未來再減息的話,就不能享受低息期的成果,以及計劃總貸款額10億元,不知道會否上調。

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總結

總括而言,現時正處於低息環境,可選擇H按盡量節省利息支出;但如果購買的物業為未補價資助房屋單位,便須使用P按供款;想減少利率波動帶來的影響,或者希望免去壓力測試,就可以選用定息按揭計劃。 

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